泰国房地产 - 常见问题

1. 为什麽我要现在投资泰国地产呢?
泰国这个地产投资热点一向都受到国际投资者的青睐,比如说来自香港丶中国丶新加坡丶马来西亚丶俄罗斯和澳大利亚的投资者。泰国楼价仍然相对较低,租金回报率相当有吸引力。泰国最近的政治危机已经导致泰铢对主要货币大幅下跌,从而为国际地产投资者创造绝佳入市良机。我们认为,政治危机只是暂时的,现在正是投资泰国地产市场的最佳时机。从长线来看,泰国地产有巨大的升值潜力。
2. 外国人是否可以购买泰国不动产?
可以。外国人可以购买任何Condominium总户数的49%数量以内的永久业权,需从境外汇入泰国100%之购买金额,如果外资永久业权的配额已满,单位还能以租用业权持有。外国人也可以购买土地及独立屋,但须受土地契约年期最长30年的限制(可续期)。
3. 泰国购买不动产权利为何?
分成两种:
(1)限期权利(lease hold):一般来说以30年为限,可以续签两次;
(2)永久权利(free hold):永久产权房屋拥有独立产权证书,包含土地与建物,可自由转移。
4. 如何选择最佳位置?
泰国有许多值得投资的城市可以选择。有曼谷(首都),还有许多度假胜地如布吉和芭堤雅等可供选择。在不同城市有不同的策略来选择最佳位置。在曼谷的策略是选择BTS空铁站附近的物业。在度假胜地如布吉,您应该选择入住率较高的沙滩或市中心位置。请谘询我们的销售代表,我们可以为你提供更多不同策略。
5. 投资泰国物业的租客通常是些什麽人?
在曼谷,租客通常是西方国家和日本外籍人士。有许多日本汽车公司在曼谷附近设立工厂。日本工程师丶高级管理人员和职员是曼谷住宅(尤其是从PhromPhong到Ekkamai的地区)的常见租户。另外,有些租客是来自西方公司的外国人,从制造业至多元企业丶专业服务业都有。 在如布吉的度假胜地,租客更加多元化,如俄罗斯人丶斯堪的纳维亚人丶美国人。
6. 泰国面积单位如何换算?
一莱(RAI)=1600平方米 ,1平方米(Square meter)=0.3025台坪
7. 购买泰国房产会有权状及土地持分吗?
有的,土地厅完成过户後会核发权状,权状上面会载记土地持分面积与建物。
8. 泰国Condominium公设面积如何计算?
泰国condominium 无须购买公设,建商皆以室内实际面积出售。游泳池丶健身房为基本配备,部份另有阅读室丶空中花园等公共设施,全部属於住户免费使用。
9. 我必须去泰国才能购买物业吗?
不用,你不需要去泰国就能购买物业。当涉及到签署买卖合约,可以在泰国境外完成。我们将会为您作出合适安排,使您的置业安枕无虑。
10. 房屋是否可共同持有?有人数限制吗?
只要出示护照便可以共同联名持有,人数最多为五个人,另年龄需满21岁以上,才能购买登记。
11. 什麽状况下须缴付律师费?买卖律师费怎麽计算?
若购买新项目丶预售屋,与建商做购买,建商会吸收律师费用,不必买方负担。
12. 什麽是维修基金(Sinking Funds)? 为何预收管理费?
物业维修基金(Sinking Funds) 是一次性的费用主要为将来物业维修而支付的预备基金,如外墙维修,公共设施保养等等。
物业一旦竣工交收,大多数开发商要求住户预先支付1年的管理费,期间1年内可不必支付管理费。管理费用於开发项目的日常运作(例如保安丶柜台接待和清洁工的薪资;泳池的保养;升降机的电力等等)。与偿债基金一样,它以每间公寓的面积(平方米)为基准计算得出每月的费用。
13. 泰国网路费丶有线电视费丶电力丶水费用大约多少?
网路费用约599泰株/月丶有线电视约400铢/月丶电力是1-3铢/单位丶水是15铢/单位。
14. 发展商物业管理中心如何提供代租?有哪些费用?
泰国发展商多半拥有自己的物业管理公司,会与屋主签订管理合约,提供代租代管等服务。依代租丶代管合约协议内容,一般泰国仲介业者会收取1个月租金作为代租费用,代管费用一般为租金的10%。出租时,房客会给房东两个月的押金。
15. 租赁合同的期间为多久?
一般为一年一签,若屋主同意,也可以短期出租1-3个月不等。
16. 我必须去泰国才能购买物业吗?
不用,你不需要去泰国就能购买物业。当涉及到签署买卖合约,可以在泰国境外完成。我们会为您作出合适安排。

马来西亚房地产 - 常见问题

Q1:外国人可不可以购买马来西亚的房产?
A1:可以。
外国人:
依据1965年国家土地法规定,非马来西亚人应於取得州政府同意後始能取得不动产。工业区或供工业使用者除外,申请时间为3~4个月,费用视开发商吸收与否,若不吸收则由买方支付。
申请事务由指定之律师事务所办理。若未获准许,则买卖契约将立即终止,开发商将会安排订金退款事宜。
注:外国人不得购买吉隆玻价款低於100万马币的住宅用房产。

 

Q2:关於马来西亚房产,交易安全吗?
A2:我们的交易流程,完全依据法令规定。
如您於马来西亚签立买卖合约,签约过程,全程由当地执业律师解说并协助完成合约签立;如您於香港签立买卖合约,我们将与发展商或代表律师预约时间在香港签订合约或与客户及律师预约视频签时间(进行视频签约)
Q3:关於马来西亚房产,地契年限?
A3:马来西亚的房产区分为永久地契以及有效年限租赁地契(99年),需视您所购买的房产地契种类而定。我们在销售前,都会仔细为您解说所有关於房产的资讯,请您做全面性的评估。
Q4:购屋时会签署哪些文件?
A4:买方应签署之文件:
1. 签署初步购买合约(Booking Form),付定金 (10%)
2. 买卖契约书(SPA)
3. 公共契约(DMC)
4. 物业/分层地契转名
5. 其他由开发商制定之书函或合约(视不同建案及开发商之需求而定)
Q5:马来西亚有什麽档可以证明自己的产权?
A5: 1.房屋:买卖契约 (S&P / SPA)
2. 土地:个别 / 分层地契 (Individual / Strata Title)
Q6:总地契是什麽?分层地契是什麽?
A6:总地契是由政府就整块土地开发案或整栋大楼发出之地契。
分层地契是由政府就房屋位实际座落在土地上之公寓,或大楼每户拥有的土地发出之地契,相当於您个人的土地权状。
Q7:房屋是否有保固期?
A7:依买卖契约书(制式化)规定,因施工瑕疵或建材品质不良造成土地丶建物及公设的损害丶缩减及其他瑕疵,发展商须负交屋後最长24个月保固责任(依个建案不同),并於收到买方书面通知後30天内负责修复。
Q8:买价如何支付?
A8:预售屋为盖到哪附到哪,应依照开发商於各建案进度发出之缴款通知书支付该进度之价款。
付款可以现金或银行贷款支付,由香港以美金/人民币/港币汇出,到帐时再结算成马币。(买家需自己付汇出的手续费用)
Q9:延迟付工程款,利息如何计算?
A9:延迟付工程款价金 x 利息利率 / 365 x 延迟天数
例如:
房屋总价为700万,工程进度到60%,应付工程款为420万,
如果客人只付款350万(工程总价的50%),
贷款能贷到55%,但银行尚未拨款。
(420万-350万) x 12%(预估年利率) / 365 x 延迟天数
Q10:马来西亚购屋税务?
A10:
(A)一次性费用
⇒项目
1. 买卖合约:律师费丶律师楼杂费(视乎发展商有没免费赠送,一般上发展商都会赠送买卖合约费用和律师费用给买家)丶政府服务税丶印花税
2. 贷款合约(若有申请才需支付):律师费丶政府服务税丶印花税丶律师楼杂费丶估价费
3. 物业/分层地契转名:律师费丶政府服务税丶印花税MOT(有贷款者需另支付分层地契抵押贷款合约律师楼MOC丶政府服务税丶印花税丶律师楼杂费等)
4. 精装修费用(事建案需求):依装修当时的室内面积丶房屋用途丶物价波动而定
5. 买方仲介服务费:房屋售价的2%(二手楼盘才需要付仲介服务费用,新楼盘新专案的仲介服务费用都是由发展商付的)

(B)经常性费用
1. 门牌税:一年二次2/28丶8/31
(1.金额依地段而不同 2.政府有权利因房屋的升值而更改有关税收)
向土地办公室支付租赁土地和永久产权房地产的费用,但通常包含在租赁土地的租金中。金额可以忽略不用计算,一般不会超过10-20美元/年
2. 地税:一年一次2/28
(1.一平方英呎约马币0.06 2.政府有权利因房屋的升值而更改有关税收)
简而言之,门牌税与其他国家的房地产税相似。它是根据你的房地产估计年租金计算的,而这个数值又会乘以一个通常约为4%的费率。

 

3. 火险:一年一次依各保险公司不同而订。约RM1000/年
4. 大楼管理费:一个月一次(每一个月收一次)
5. 後备维修基金:三个月一次(一般为大楼管理费的1/10)
6. 物业管理费:六个月一次(依面积大小分别为每户每月分别收取)
3,4,5,6 的费用都包含在每个月买家缴付的保养费里,一般发展商会按月和根据房子的大小向买家收取保养费(Maintenance Fees)。
7. 租赁仲介费:一年一次(一个月租金/年) 这个不常有,除非我们有帮客户做租借

(C)产业营利税(2015年)
· 五年内出售,将从利润课徵30%的资本利得税
· 五年後出售,则课徵利润的5%的资本利得税

D)其他税务费用
1. 卖方仲介及服务费
2. 外国人购买批准函费用
3. 个人所得税
注:以上资料依马来西亚政府每年公告为主

Q11:如何处理马来西亚房产日常的相关费用及维护?
A11:您可以全权交托我们处理,我们拥有物业管理公司可以做到一条龙服务,为客户提供无後顾之忧的物业管理,包含日常费用的缴付及房屋修缮等,您完全不必担心房产照顾的问题。
Q12:马来西亚的房产,日後想出售或出租,该如何处理?
A12:您可以全权交托我们处理。
我们与当地合法经营丶专业优良的房产仲介商配合,不论您的房产有销售或租赁的需求,我们都可以为您规划与服务。
Q13:马来西亚的房产出租後,怎麽收取租金?
A13:您只需亲自至大马开立一个银行帐户,租金即可直接汇入您的帐户,往後您只要上网路银行就能即时确认您每月的租金收入状况。
Q14:跟我们买的房子,价格是否跟当地一样?
A14:是的,建商都统一售价,且价格无法议价。
Q15:签完合约是否可以当场拿到?
A15:不行,一式四份的合约需送回大马,待买方支付10%的款项後,律师再将合约送政府单位盖印花税,待两个月左右,律师才会退还合约正本给客户。
Q16:合约一定要到马来西亚当地签约吗?
A16:不需要,我们可以安排您至「马来西亚友谊及贸中心」或「民间公证处」认证签约即可。其公证费用需客户自行支付。
*请参考问题Q2和A2。每一个专案都不一样的发展商,我方需要和发展商讨论,然後我们会为您做出最好的选择。
Q17:目前到马来西亚购屋有什麽门槛吗?
A17:目前外国人至马来西亚购买房产,
吉隆玻
100万

 

槟城
槟城外分层地契 – 100万
岛外个别地契 – 100万
岛内分层地契 – 100万
个别地契 – 200万

柔佛
美迪尼 (Medini) – 不设限
马迪尼以外 – 100万

麻六甲
分层地契 – 50万
个别地契 – 100万

雪兰莪,赛城
200万

彭亨,森美兰
100万

砂捞越
40万

沙巴
50万

杜拜房地产 - 常见问题

为什麽我要现在投资杜拜房地产呢?
杜拜地处欧亚非的十字路口,被视为全球金融贸易中心丶东西方的通道以及世界旅游胜地,享有多项世界最低税率,可轻松通往世界上多数增长最快的新兴市场。 在杜拜得力於政府的控制,杜拜房地产市场已十分成熟,租赁活跃,空置率低,投资者可以通过租金收入获得长期稳定的资金流。而且也不用操心置业管理问题和税费等其他模糊的额外支出问题,杜拜很多的中介服务和开发商都能够为业主提供全托式的物业管理服务;杜拜的房产投资及租金收益都是无需纳税的。
外国人是否可以购买杜拜不动产?
外国人能够自由买卖房产,甚至是购买永久业权的土地兴建物业。
杜拜购买不动产权利为何?
永久权利(free hold):永久产权房屋拥有独立产权证书,包含土地与建物,及大厦管理规约,产权可自由转移。
如何选择最佳位置?
杜拜的楼宇需求主要出自黄金地段,如说棕榈岛丶阿联酋山(Emirates Hills)丶迪拜码头(Dubai Marina)和市中心的别墅丶排屋及高档公寓。 莱坊迪拜办事处中东和北非研究单位DiaaNoufal指这些地段投资风险较低:「即使在2008年的低迷期,黄金地段的房价跌幅相比那些欠发达地区都要更小一些。」
投资杜拜物业的租客通常是些什麽人?
「一带一路」加强中东国家与内地的连接,加上杜拜是世界中转站,外国人对当地的住宅需求高,酒店房租昂贵,刺激住宅租赁市场蓬勃,租客大多来自世界各地大企业的员工。
我必须去杜拜才能购买物业吗?
不用,你不需要去杜拜就能购买物业。当涉及到签署买卖合约,可以在杜拜境外完成。
房屋是否可共同持有?有人数限制吗?
可以共同联名持有,人数最多为两个人,另年龄需满21岁以上,才能购买登记。
什麽状况下须缴付律师费?
发展商一般都会赠送律师费。
什麽是维修基金(Sinking Funds)?
物业维修基金(Sinking Funds) 主要为将来物业维修而支付的预备基金,如外墙维修,公共设施保养等等。业主缴交的管理费当中已包含物业日常运作的管理费用丶维修基金及大厦保险。
发展商物业管理中心如何提供租务管理?有哪些费用?
杜拜发展商多数拥有自己的物业管理公司,会与屋主签订管理合约,提供代租代管等服务。依代租丶代管合约协议内容,发展商一般会另外收取一年物业管理费作为一年的租务管理费用。
租赁合同的期间为多久?
一般为一至两年。

日本房地产 - 常见问题

1. 关於不动産保险及购房及以外的相关事宜,贵公司是否可提供协助?
可以,本司在日本注册经营不动产已超过二十年,绝对可以提供完善的协助,请您放心。
2.如不懂日语,买日本不动产会产生障碍?
不会。由在日超过10年房地产经验及操流利国语讲解及带领睇楼,签约时亦有中文专员进行同步翻译,让你充份了解契约书内容,让你安心。
3.对於外国人在日置产,日本法规上是否有任何限制?
目前日本法规没有特别限制。於1998年4月改法後,对於外国人(非日本国籍)在日置产的限制已被取消。税款也是跟日本人置业一样。而且日本很多土地业权都是永久性,就算是外国人拥有的物业,也可以继续由外国人继承。
4.我在寻找整栋物件及店面物件,贵公司是否有提供相关协助?
有的。等确认您的购买条件後,我们会马上着手替您搜寻符合您条件的理想物件。
5.日本专有面积或建筑面积(建物面积)怎样计算?
日本分层楼宇的专有面积或建筑面积(建物面积)不包括公用走廊及大门部分。专有面积以墙壁的中心起计算,相差大约会在10%以内。而露台面积并不纳入面积内。
6.贵公司是否可以仲介在别的网站上自行找到的投资标的物?
没有问题。若在本公司以外的网站上发现符合您条件的理想物件的话可以随时与本公司联络。
7.请问付款方式除了汇款之外还有哪些其他方式?只能使用日币吗?
若无例外,通常只接受汇款。只能使用日币。
8.可否带我进入有租约的楼盘看看?
不可以。日本人不会随便让陌生人进入屋内看,这会侵犯私隐,所以要从外看有租约的楼盘。另外,在情况许可下,可引匙入看没有租约楼盘。
9.如果在交易进行间遇上突发状况(例如地震导致房屋结构受损等),如何处理?
若是在交屋前(尚未结算・登记的状态),名义还未属於购买者,我们也将有安全交易措施(例如,订金全额保证退还制度等)。日本现有的法律及制度,一定可以让您放心地进行不动产交易。
10.可否在网上搜寻过去的房地产成交纪录?
不可。日本不像香港般可以在网上翻查过去成交纪录。
11.在日本可办理按揭吗?
可在注日本中国银行办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多楼价的5成,最少借贷2000万円,最长年期15年,利率约3%。
12.可否在日本的银行开银行户口收租?
日本政府为了防止外国人在日本进行洗黑钱等非法活动,一般上日本的银行不会为在日本没有居留权(在留资格)的外国人开银行户口。日本的银行只会为在日本持有居留权(例如∶留学丶就劳丶配偶丶永住权等),并能提出外国人登录证或住民卡的外国人开银行户口。
13.我不在日本,怎样向租客收租和管理物业?
除了物业买卖,我们还会为客人提供专业物业管理,包括招募租客丶收租丶汇款丶解决租务纠纷丶退居手续丶清洁房间丶装修等,使你在外地也可得到固定收入。
14.贵公司收取甚麽费用?
在购入的时候,我们唯一收取的费用是日本的不动产仲介费,这个费用基本上是全日本都一样的。以4百万日圆以上的交易来计算的话,就是成交价的3% + 60,000円。详情请参考[税金须知]部分。

另外,如果阁下选择使用本公司的租务管理服务的话,我们将收取每月租金的5%作为行政费用。