泰國房地產 - 常見問題

1. 為什麼我要現在投資泰國地產呢?
泰國這個地產投資熱點一向都受到國際投資者的青睞,比如說來自香港、中國、新加坡、馬來西亞、俄羅斯和澳大利亞的投資者。泰國樓價仍然相對較低,租金回報率相當有吸引力。泰國最近的政治危機已經導致泰銖對主要貨幣大幅下跌,從而為國際地產投資者創造絕佳入市良機。我們認為,政治危機只是暫時的,現在正是投資泰國地產市場的最佳時機。從長線來看,泰國地產有巨大的升值潛力。
2. 外國人是否可以購買泰國不動產?
可以。外國人可以購買任何Condominium總戶數的49%數量以內的永久業權,需從境外匯入泰國100%之購買金額,如果外資永久業權的配額已滿,單位還能以租用業權持有。外國人也可以購買土地及獨立屋,但須受土地契約年期最長30年的限制(可續期)。
3. 泰國購買不動產權利為何?
分成兩種:
(1)限期權利(lease hold):一般來說以30年為限,可以續簽兩次;
(2)永久權利(free hold):永久產權房屋擁有獨立產權證書,包含土地與建物,可自由轉移。
4. 如何選擇最佳位置?
泰國有許多值得投資的城市可以選擇。有曼谷(首都),還有許多度假勝地如布吉和芭堤雅等可供選擇。在不同城市有不同的策略來選擇最佳位置。在曼谷的策略是選擇BTS空鐵站附近的物業。在度假勝地如布吉,您應該選擇入住率較高的沙灘或市中心位置。請諮詢我們的銷售代表,我們可以為你提供更多不同策略。
5. 投資泰國物業的租客通常是些什麼人?
在曼谷,租客通常是西方國家和日本外籍人士。有許多日本汽車公司在曼谷附近設立工廠。日本工程師、高級管理人員和職員是曼谷住宅(尤其是從PhromPhong到Ekkamai的地區)的常見租戶。另外,有些租客是來自西方公司的外國人,從製造業至多元企業、專業服務業都有。 在如布吉的度假勝地,租客更加多元化,如俄羅斯人、斯堪的納維亞人、美國人。
6. 泰國面積單位如何換算?
一萊(RAI)=1600平方米 ,1平方米(Square meter)=0.3025台坪
7. 購買泰國房產會有權狀及土地持分嗎?
有的,土地廳完成過戶後會核發權狀,權狀上面會載記土地持分面積與建物。
8. 泰國Condominium公設面積如何計算?
泰國condominium 無須購買公設,建商皆以室內實際面積出售。游泳池、健身房為基本配備,部份另有閱讀室、空中花園等公共設施,全部屬於住戶免費使用。
9. 我必須去泰國才能購買物業嗎?
不用,你不需要去泰國就能購買物業。當涉及到簽署買賣合約,可以在泰國境外完成。我們將會為您作出合適安排,使您的置業安枕無慮。
10. 房屋是否可共同持有?有人數限制嗎?
只要出示護照便可以共同聯名持有,人數最多為五個人,另年齡需滿21歲以上,才能購買登記。
11. 什麼狀況下須繳付律師費?買賣律師費怎麼計算?
若購買新項目、預售屋,與建商做購買,建商會吸收律師費用,不必買方負擔。
12. 什麼是維修基金(Sinking Funds)? 為何預收管理費?
物業維修基金(Sinking Funds) 是一次性的費用主要為將來物業維修而支付的預備基金,如外牆維修,公共設施保養等等。
物業一旦竣工交收,大多數開發商要求住戶預先支付1年的管理費,期間1年內可不必支付管理費。管理費用於開發項目的日常運作(例如保安、櫃台接待和清潔工的薪資;泳池的保養;升降機的電力等等)。與償債基金一樣,它以每間公寓的面積(平方米)為基準計算得出每月的費用。
13. 泰國網路費、有線電視費、電力、水費用大約多少?
網路費用約599泰株/月、有線電視約400銖/月、電力是1-3銖/單位、水是15銖/單位。
14. 發展商物業管理中心如何提供代租?有哪些費用?
泰國發展商多半擁有自己的物業管理公司,會與屋主簽訂管理合約,提供代租代管等服務。依代租、代管合約協議內容,一般泰國仲介業者會收取1個月租金作為代租費用,代管費用一般為租金的10%。出租時,房客會給房東兩個月的押金。
15. 租賃合同的期間為多久?
一般為一年一簽,若屋主同意,也可以短期出租1-3個月不等。
16. 我必須去泰國才能購買物業嗎?
不用,你不需要去泰國就能購買物業。當涉及到簽署買賣合約,可以在泰國境外完成。我們會為您作出合適安排。

馬來西亞房地產 - 常見問題

Q1:外國人可不可以購買馬來西亞的房產?
A1:可以。
外國人:
依據1965年國家土地法規定,非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。工業區或供工業使用者除外,申請時間為3~4個月,費用視開發商吸收與否,若不吸收則由買方支付。
申請事務由指定之律師事務所辦理。若未獲准許,則買賣契約將立即終止,開發商將會安排訂金退款事宜。
註:外國人不得購買吉隆玻價款低於100萬馬幣的住宅用房產。

 

Q2:關於馬來西亞房產,交易安全嗎?
A2:我們的交易流程,完全依據法令規定。
如您於馬來西亞簽立買賣合約,簽約過程,全程由當地執業律師解說並協助完成合約簽立;如您於香港簽立買賣合約,我們將與發展商或代表律師預約時間在香港簽訂合約或與客戶及律師預約視頻簽時間(進行視頻簽約)
Q3:關於馬來西亞房產,地契年限?
A3:馬來西亞的房產區分為永久地契以及有效年限租賃地契(99年),需視您所購買的房產地契種類而定。我們在銷售前,都會仔細為您解說所有關於房產的資訊,請您做全面性的評估。
Q4:購屋時會簽署哪些文件?
A4:買方應簽署之文件:
1. 簽署初步購買合約(Booking Form),付定金 (10%)
2. 買賣契約書(SPA)
3. 公共契約(DMC)
4. 物業/分層地契轉名
5. 其他由開發商制定之書函或合約(視不同建案及開發商之需求而定)
Q5:馬來西亞有什麼檔可以證明自己的產權?
A5: 1.房屋:買賣契約 (S&P / SPA)
2. 土地:個別 / 分層地契 (Individual / Strata Title)
Q6:總地契是什麼?分層地契是什麼?
A6:總地契是由政府就整塊土地開發案或整棟大樓發出之地契。
分層地契是由政府就房屋位實際座落在土地上之公寓,或大樓每戶擁有的土地發出之地契,相當於您個人的土地權狀。
Q7:房屋是否有保固期?
A7:依買賣契約書(制式化)規定,因施工瑕疵或建材品質不良造成土地、建物及公設的損害、縮減及其他瑕疵,發展商須負交屋後最長24個月保固責任(依個建案不同),並於收到買方書面通知後30天內負責修復。
Q8:買價如何支付?
A8:預售屋為蓋到哪附到哪,應依照開發商於各建案進度發出之繳款通知書支付該進度之價款。
付款可以現金或銀行貸款支付,由香港以美金/人民幣/港幣匯出,到帳時再結算成馬幣。(買家需自己付匯出的手續費用)
Q9:延遲付工程款,利息如何計算?
A9:延遲付工程款價金 x 利息利率 / 365 x 延遲天數
例如:
房屋總價為700萬,工程進度到60%,應付工程款為420萬,
如果客人只付款350萬(工程總價的50%),
貸款能貸到55%,但銀行尚未撥款。
(420萬-350萬) x 12%(預估年利率) / 365 x 延遲天數
Q10:馬來西亞購屋稅務?
A10:
(A)一次性費用
⇒項目
1. 買賣合約:律師費、律師樓雜費(視乎發展商有沒免費贈送,一般上發展商都會贈送買賣合約費用和律師費用給買家)、政府服務稅、印花稅
2. 貸款合約(若有申請才需支付):律師費、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費、估價費
3. 物業/分層地契轉名:律師費、政府服務稅、印花稅MOT(有貸款者需另支付分層地契抵押貸款合約律師樓MOC、政府服務稅、印花稅、律師樓雜費等)
4. 精裝修費用(事建案需求):依裝修當時的室內面積、房屋用途、物價波動而定
5. 買方仲介服務費:房屋售價的2%(二手樓盤才需要付仲介服務費用,新樓盤新專案的仲介服務費用都是由發展商付的)

(B)經常性費用
1. 門牌稅:一年二次2/28、8/31
(1.金額依地段而不同 2.政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收)
向土地辦公室支付租賃土地和永久產權房地產的費用,但通常包含在租賃土地的租金中。金額可以忽略不用計算,一般不會超過10-20美元/年
2. 地稅:一年一次2/28
(1.一平方英呎約馬幣0.06 2.政府有權利因房屋的升值而更改有關稅收)
簡而言之,門牌稅與其他國家的房地產稅相似。它是根據你的房地產估計年租金計算的,而這個數值又會乘以一個通常約為4%的費率。

 

3. 火險:一年一次依各保險公司不同而訂。約RM1000/年
4. 大樓管理費:一個月一次(每一個月收一次)
5. 後備維修基金:三個月一次(一般為大樓管理費的1/10)
6. 物業管理費:六個月一次(依面積大小分別為每戶每月分別收取)
3,4,5,6 的費用都包含在每個月買家繳付的保養費裡,一般發展商會按月和根據房子的大小向買家收取保養費(Maintenance Fees)。
7. 租賃仲介費:一年一次(一個月租金/年) 這個不常有,除非我們有幫客戶做租借

(C)產業營利稅(2015年)
‧ 五年內出售,將從利潤課徵30%的資本利得稅
‧ 五年後出售,則課徵利潤的5%的資本利得稅

D)其他稅務費用
1. 賣方仲介及服務費
2. 外國人購買批准函費用
3. 個人所得稅
註:以上資料依馬來西亞政府每年公告為主

Q11:如何處理馬來西亞房產日常的相關費用及維護?
A11:您可以全權交託我們處理,我們擁有物業管理公司可以做到一條龍服務,為客戶提供無後顧之憂的物業管理,包含日常費用的繳付及房屋修繕等,您完全不必擔心房產照顧的問題。
Q12:馬來西亞的房產,日後想出售或出租,該如何處理?
A12:您可以全權交託我們處理。
我們與當地合法經營、專業優良的房產仲介商配合,不論您的房產有銷售或租賃的需求,我們都可以為您規劃與服務。
Q13:馬來西亞的房產出租後,怎麼收取租金?
A13:您只需親自至大馬開立一個銀行帳戶,租金即可直接匯入您的帳戶,往後您只要上網路銀行就能即時確認您每月的租金收入狀況。
Q14:跟我們買的房子,價格是否跟當地一樣?
A14:是的,建商都統一售價,且價格無法議價。
Q15:簽完合約是否可以當場拿到?
A15:不行,一式四份的合約需送回大馬,待買方支付10%的款項後,律師再將合約送政府單位蓋印花稅,待兩個月左右,律師才會退還合約正本給客戶。
Q16:合約一定要到馬來西亞當地簽約嗎?
A16:不需要,我們可以安排您至「馬來西亞友誼及貿中心」或「民間公證處」認證簽約即可。其公證費用需客戶自行支付。
*請參考問題Q2和A2。每一個專案都不一樣的發展商,我方需要和發展商討論,然後我們會為您做出最好的選擇。
Q17:目前到馬來西亞購屋有什麼門檻嗎?
A17:目前外國人至馬來西亞購買房產,
吉隆玻
100萬

 

檳城
檳城外分層地契 – 100萬
島外個別地契 – 100萬
島內分層地契 – 100萬
個別地契 – 200萬

柔佛
美迪尼 (Medini) – 不設限
馬迪尼以外 – 100萬

麻六甲
分層地契 – 50萬
個別地契 – 100萬

雪蘭莪,賽城
200萬

彭亨,森美蘭
100萬

砂撈越
40萬

沙巴
50萬

杜拜房地產 - 常見問題

為什麼我要現在投資杜拜房地產呢?
杜拜地處歐亞非的十字路口,被視為全球金融貿易中心、東西方的通道以及世界旅遊勝地,享有多項世界最低稅率,可輕鬆通往世界上多數增長最快的新興市場。 在杜拜得力於政府的控制,杜拜房地產市場已十分成熟,租賃活躍,空置率低,投資者可以通過租金收入獲得長期穩定的資金流。而且也不用操心置業管理問題和稅費等其他模糊的額外支出問題,杜拜很多的中介服務和開發商都能夠為業主提供全托式的物業管理服務;杜拜的房產投資及租金收益都是無需納稅的。
外國人是否可以購買杜拜不動產?
外國人能夠自由買賣房產,甚至是購買永久業權的土地興建物業。
杜拜購買不動產權利為何?
永久權利(free hold):永久產權房屋擁有獨立產權證書,包含土地與建物,及大廈管理規約,產權可自由轉移。
如何選擇最佳位置?
杜拜的樓宇需求主要出自黃金地段,如說棕櫚島、阿聯酋山(Emirates Hills)、迪拜碼頭(Dubai Marina)和市中心的別墅、排屋及高檔公寓。 萊坊迪拜辦事處中東和北非研究單位DiaaNoufal指這些地段投資風險較低:「即使在2008年的低迷期,黃金地段的房價跌幅相比那些欠發達地區都要更小一些。」
投資杜拜物業的租客通常是些什麼人?
「一帶一路」加強中東國家與內地的連接,加上杜拜是世界中轉站,外國人對當地的住宅需求高,酒店房租昂貴,刺激住宅租賃市場蓬勃,租客大多來自世界各地大企業的員工。
我必須去杜拜才能購買物業嗎?
不用,你不需要去杜拜就能購買物業。當涉及到簽署買賣合約,可以在杜拜境外完成。
房屋是否可共同持有?有人數限制嗎?
可以共同聯名持有,人數最多為兩個人,另年齡需滿21歲以上,才能購買登記。
什麼狀況下須繳付律師費?
發展商一般都會贈送律師費。
什麼是維修基金(Sinking Funds)?
物業維修基金(Sinking Funds) 主要為將來物業維修而支付的預備基金,如外牆維修,公共設施保養等等。業主繳交的管理費當中已包含物業日常運作的管理費用、維修基金及大廈保險。
發展商物業管理中心如何提供租務管理?有哪些費用?
杜拜發展商多數擁有自己的物業管理公司,會與屋主簽訂管理合約,提供代租代管等服務。依代租、代管合約協議內容,發展商一般會另外收取一年物業管理費作為一年的租務管理費用。
租賃合同的期間為多久?
一般為一至兩年。

日本房地產 - 常見問題

1. 關於不動産保險及購房及以外的相關事宜,貴公司是否可提供協助?
可以,本司在日本註冊經營不動產已超過二十年,絕對可以提供完善的協助,請您放心。
2.如不懂日語,買日本不動產會產生障礙?
不會。由在日超過10年房地產經驗及操流利國語講解及帶領睇樓,簽約時亦有中文專員進行同步翻譯,讓你充份了解契約書內容,讓你安心。
3.對於外國人在日置產,日本法規上是否有任何限制?
目前日本法規没有特別限制。於1998年4月改法後,對於外國人(非日本國籍)在日置產的限制已被取消。稅款也是跟日本人置業一樣。而且日本很多土地業權都是永久性,就算是外國人擁有的物業,也可以繼續由外國人繼承。
4.我在尋找整棟物件及店面物件,貴公司是否有提供相關協助?
有的。等確認您的購買條件後,我們會馬上著手替您搜尋符合您條件的理想物件。
5.日本專有面積或建築面積(建物面積)怎樣計算?
日本分層樓宇的專有面積或建築面積(建物面積)不包括公用走廊及大門部分。專有面積以牆壁的中心起計算,相差大約會在10%以內。而露台面積並不納入面積內。
6.貴公司是否可以仲介在別的網站上自行找到的投資標的物?
沒有問題。若在本公司以外的網站上發現符合您條件的理想物件的話可以隨時與本公司聯絡。
7.請問付款方式除了匯款之外還有哪些其他方式?只能使用日幣嗎?
若無例外,通常只接受匯款。只能使用日幣。
8.可否帶我進入有租約的樓盤看看?
不可以。日本人不會隨便讓陌生人進入屋內看,這會侵犯私隱,所以要從外看有租約的樓盤。另外,在情況許可下,可引匙入看沒有租約樓盤。
9.如果在交易進行間遇上突發狀況(例如地震導致房屋結構受損等),如何處理?
若是在交屋前(尚未結算・登記的狀態),名義還未屬於購買者,我們也將有安全交易措施(例如,訂金全額保證退還制度等)。日本現有的法律及制度,一定可以讓您放心地進行不動產交易。
10.可否在網上搜尋過去的房地產成交紀錄?
不可。日本不像香港般可以在網上翻查過去成交紀錄。
11.在日本可辦理按揭嗎?
可在註日本中國銀行辦理房地產投資按揭手續。按揭比率最多樓價的5成,最少借貸2000萬円,最長年期15年,利率約3%。
12.可否在日本的銀行開銀行戶口收租?
日本政府為了防止外國人在日本進行洗黑錢等非法活動,一般上日本的銀行不會為在日本沒有居留權(在留資格)的外國人開銀行戶口。日本的銀行只會為在日本持有居留權(例如︰留學、就勞、配偶、永住權等),並能提出外國人登錄證或住民卡的外國人開銀行戶口。
13.我不在日本,怎樣向租客收租和管理物業?
除了物業買賣,我們還會為客人提供專業物業管理,包括招募租客、收租、匯款、解決租務糾紛、退居手續、清潔房間、裝修等,使你在外地也可得到固定收入。
14.貴公司收取甚麼費用?
在購入的時候,我們唯一收取的費用是日本的不動產仲介費,這個費用基本上是全日本都一樣的。以4百萬日圓以上的交易來計算的話,就是成交價的3% + 60,000円。詳情請參考[稅金須知]部分。

另外,如果閣下選擇使用本公司的租務管理服務的話,我們將收取每月租金的5%作為行政費用。